부동산 시장에 관해 이야기해 보고자 한다. 우리나라에서는 우스갯소리로 조물주 위에 건물주 있다고들 하는데, 우리나라 건물주 대다수는 이 얘기와 거리가 멀다. 물론 건물주가 월세를 ‘많이’ 받아 부러운 게 아니라, 그냥 건물을 가지고 있는 그 많은 자산이 부럽다고 한다면 그건 말이 된다. 하지만 실제로 수익률의 관점에서 봤을 때 우리나라 임대료는 그렇게 좋은 편이 아니다. 왜 그런지 살펴보자.

건물주가 되면 위험 요소와 비용 소모를 감당해야 한다. 임차인을 구하기 위해서는 부동산 중개료가 들어간다. 이마저도 임차인이 늘 있다는 보장을 못 한다. 몇 년 동안 비워 놓고 있는 건물도 허다하다. 심지어 들어온 임차인이 임대료를 내지 않는 경우도 빈번하다. 임차인이 임대료를 밀리면서도 나가지 않고 추태를 부려 소송하는 상황도 부지기수다.

이뿐만이 아니다. 임차인이 없으면 매달 관리비를 건물주가 내야 한다. 임차인이 있어도 건물에 문제가 생기면 건물주가 비용을 내야 한다. 그리고 건물은 땅이 아니다. 땅은 시간이 지난다고 땅이 어디로 가는 건 아니지만, 건물은 매년 건물의 가치가 떨어진다. 감가상각 고려하면 매년 1~2% 정도 건물의 가치가 하락하고 있다고 봐야 한다.

현재 대한민국 임대 수익률은 예금 금리와 크게 차이 나지 않는다. 예금 금리가 1.5~2% 정도인데 임대 수익률은 4% 내외다. 불과 2% 정도밖에 차이가 나지 않는데 위에 적혀 있는 온갖 위험과 비용을 감당해야 한다. 세금도 만만치 않다. 스트레스가 보통이 아니다. 누구나 들어오고 싶어 공실이 날 리가 없고, 임대 수익률도 높은 건물은 우리나라에서 아주 소수다. 절대다수의 건물주가 공실에 대한 부담, 각종 부대 비용 등에 시달리고 있다. 애물단지라는 말이다.

예전에는 건물 가격이 오를 거라는 기대라도 있었지만, 요새는 그 기대 심리마저 거의 사라져 버렸다. 건물주라고 해서 놀면서 쉽게 돈을 버는 구조가 아니라 그냥 건물주가 가지고 있는 금융 자산에 대한 이자 정도만 받고 있다고 봐야 한다는 의미다. 그마저도 이제 쉽지 않다만.

건물주가 되면 불로소득이 생기니 즐거운 거 아니냐 하겠지만, 그 불로소득을 만들기 위해 얼마나 많은 자본이 들어가 있는지 고려해 보자. 건물 사서 월세 받는 건 생각보다 초과 수익률이 높지 않다. 돈이 아주 많다면 차라리 금, 채권, 외화 등에 투자하는 걸 더 고려해볼 만하다. 이제 더는 임대료 받는 것이 자본 투자 대비 수익률이 높지 않다는 점을 알아둘 필요가 있다.

내가 작년에 이사 오기 전 쓰던 사무실 월세는 165만 원이다. 부가세까지 하면 181만 5,000원인데 관리비까지 내면 대략 200~250만 원 정도 나간다. 매달 월세를 낼 때면 건물주가 무척 부럽기는 하지만, 건물주의 수익률을 계산해 보니 4%가 좀 넘는 수준이다. 내가 나간 후로 지금까지 아무도 안 들어왔다고 한다. 그리고 앞으로도 안 들어올 확률이 높다. 쓰지 않아도 매달 기본 관리비는 건물주가 내야 하니 보통 배 아픈 일이 아닐 것이다. 전부 계산해 보면 건물주가 그 건물을 통해 얻은 수익률은 은행 예금 금리보다 못할 것이다.

돈 많은 사람은 부럽지만, 건물주가 우리가 평소 생각하는 것처럼 공돈 벌고 있는 게 아니다. 앞으로 한국 부동산 시장에서 임대료로 재미 보는 건물주는 지금보다 더 줄어들 것이다. 그래 봐야 부자 아니냐고 하겠지만, 수익률 관점에서 분석하자면 현재 부동산 시장에 이러하다는 점을 알려두고자 한다.